摸底一线城市房贷 已现利率“错位”

随着最新5年期以上LPR(贷款市场报价利率)“出炉”，各地房贷利率再度迎来调整。10月22日，北京商报记者调查发现，一线城市中，北京、上海和深圳首套房商贷利率已降至3.15%，而在取消房贷利率下限的广州，有银行人士透露，首套房商贷利率低于公积金贷款，最低可达2.7%。在分析人士看来，LPR下降后商贷利率明显降低，预计公积金贷款利率下一步可能进行调整，保持与商贷一定的利差。

首套房商贷降至3.15%

随着5年期以上LPR的下降，与其挂钩的房贷利率也迎来调整。10月22日，北京商报记者从一线城市多家银行获悉，此轮LPR下降后，北京、上海和深圳首套房商贷利率已降至3.15%，二套房商贷利率，根据区域不同，降至3.35%或3.55%。

“北京新发放首套房贷利率降至3.15%，二套房贷利率五环内为3.55%、五环外3.35%。”北京某国有银行房贷经理说道。

10月21日，人民银行公布新一期LPR，其中5年期以上LPR为3.6%，较上月下行25个基点。各地新发房贷利率跟随最新LPR调降。上海、深圳首套房贷利率与北京一致。上海某国有银行房贷经理表示，上海首套房贷最新利率为3.15%，二套房贷则根据区域不同，房贷利率分别是3.35%和3.55%。

“深圳首套房贷利率按照LPR-45BP执行，最新利率为3.15%;二套房按照LPR-5BP执行，最新利率为3.55%。”深圳某国有银行房贷经理介绍。

房贷利率由LPR和加点幅度两部分构成，在此次调降前，北京、上海和深圳首套房商贷利率为3.4%，二套房商贷利率则为3.6%或3.8%。

按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，此次LPR下降25个基点，全部利息大约节省4.94万元，月供约减少137元。

“当前一线城市的新增首套房贷利率已经出现了明显的下降趋势，直接降低了购房者的贷款成本，减轻了月供压力。”中信证券首席经济学家明明指出，房贷利率的降低使得购房者有更多的可支配收入用于其他消费，有助于刺激消费需求。同时，有助于促进房地产市场的需求端回暖，改善市场预期，对房地产市场止跌回稳起到积极作用。

商贷利率低于公积金

与北京、上海和深圳有所差异，在已取消房贷利率下限的广州，出现商贷利率低于公积金利率的“空间”。

今年5月，人民银行宣布，自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

在此次LPR调整之前，广州就已有外资银行的首套房商贷利率与住房公积金贷款利率2.85%接近。若按照LPR下行25个基点的测算，商贷利率可能降至2.6%。

不过，北京商报记者调查发现，目前广州绝大多数银行首套房商贷利率为3%，但个别银行透露，首套房商贷利率低于公积金贷款，最低可达2.7%。

“如果是10月21日前已完成审核但还未放款的首套房，因为此前确定的减点数不变，利率可能低于公积金贷款为2.75%。”广州某股份制银行房贷经理表示，但10月21日后新发起申请的首套房贷利率仍为3%，但也不排除后续会有定价变更的可能，还在等政策。

广州某国有大行房贷经理介绍，该行首套房商贷利率暂时为2.95%，减了65个基点，此前是减90个基点，至于后续是否会再下调还在等政策。

广州某外资银行房贷经理则透露，首套房商贷利率可低于公积金贷款利率，“首套房商贷利率之前是2.85%，现在可以做到2.7%，但具体方案还没有出来，还要视客户个人情况而定，以审批结果为准”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，个别地区商贷利率已处于较低水平，实际利率降幅可能不会与LPR降幅保持一致。而随着商贷利率与公积金贷款利率差距缩小，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，但降幅可能较小，会保持与商贷一定的利差。

公积金贷款或“降息”

而随着此轮LPR下降，多地商贷利率降至3%以下，与公积金贷款利率的差距越来越小，关于商贷利率与公积金利率是否会出现倒挂的消息颇受市场关注。

“当市场利率下降，商业银行可能会为了吸引更多的房贷业务而降低贷款利率，这可能导致商业贷款利率接近甚至低于公积金贷款利率。”麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪表示，如果商业贷款利率持续低于公积金贷款利率，公积金贷款的吸引力可能会低。在这种情况下，公积金管理部门可能会考虑调降公积金贷款利率，以保持公积金贷款的竞争力，继续发挥其支持中低收入群体购房的作用。

招联首席研究员董希淼指出，本月LPR大幅度下降后，存量和新增房贷利率将可能明显降低，有力地降低居民住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力，更好地促进房地产市场止跌回稳。而公积金贷款利率下一步可能进行调整，保持与商业性个人住房贷款利率一定的利差。

今年LPR已历经三次下行，此次是继2月5年期以上LPR报价单独下调25个基点，7月1年期、5年期LPR报价分别下调10个基点之后，年内的第三次下降。三次下降后，5年期以上LPR从4.2%降至3.6%，60个基点的降幅为历年最大。

展望后续LPR和房贷利率走势，关荣雪认为，LPR有可能维持当前水平或有小幅调整。今年5年期以上LPR已经累计下降了60个基点，达到历史最低水平。未来LPR的调整将取决于多种因素，包括经济增长情况、房地产市场状况等。各地房贷利率可能会根据LPR调整而有所下降，但具体水平还需参考当地政策和市场情况。

“伴随一揽子增量政策陆续推出，宏观政策在稳增长方向全面发力，LPR报价下降符合当前宏观政策的大方向。”明明指出，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，未来LPR报价或还有一定下调空间。而各地房贷利率可能会进一步降低，具体水平将取决于LPR的调整幅度和各地政策的执行情况。